Cómo comprar una propiedad en México como extranjero: guía breve y amigable.

“Fideicomiso” suena complejo. En la costa es estándar y funciona. La clave es un paso a paso claro, documentos limpios y cronogramas por escrito. Aquí tienes el mapa para llegar al cierre sin sorpresas.

Antes de empezar: conceptos clave

Zona restringida: franja dentro de 50 km de las costas o 100 km de las fronteras.
Fideicomiso bancario: el banco tiene el título; tú tienes los derechos de uso, disfrute y transferencia. Es la vía estándar para extranjeros en la zona restringida.
SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores): dependencia federal que autoriza el fideicomiso.
Notaría: fedatario público que formaliza la compraventa y la escritura.
RPPC (Registro Público de la Propiedad y del Comercio): inscribe tu escritura.
HOA (asociación de colonos): administración del condominio o fraccionamiento.
KYC/AML: verificación de identidad y origen de fondos.

La ruta, paso a paso
1 - Elige la estructura legal correcta
En zona restringida → fideicomiso bancario.
Fuera de zona restringida → título directo o sociedad mexicana.
Pregunta por costos de constitución y anuales del fideicomiso.

2 - Oferta y escrow
Fija precio, plazos, penalidades y qué mobiliario/equipamiento se incluye. Usa una cuenta de escrow o un método de depósito seguro.

3 - Due diligence
Título y gravámenes, uso de suelo, régimen en condominio, actas de la HOA, cartas de no adeudo de impuestos/agua/HOA.
Si se requiere, revisión física: sistemas, vicios, historial de mantenimiento.

4 - Autorización de la SRE
Requerida para fideicomiso en zona restringida. Tu notaría y el banco guiarán los requisitos.

5 - Cierre en notaría
Firma la escritura, paga impuestos y gastos, recibe la posesión.

6 - Inscripción en el RPPC
La notaría presenta tu escritura. Con el folio registral, tu derecho es plenamente oponible frente a terceros.

7 - Post-cierre
Alta con la HOA, cambio de titulares en servicios (luz, agua, internet) y contratación de seguro.

Tiempos indicativos esperables
Oferta y escrow: ~7 días
Due diligence: ~12 días
Permiso SRE: ~12 días
Notaría + cierre: ~15 días
Inscripción registral: ~20 días

Costos a considerar
Notaría e impuestos: varían por municipio/estado y por el valor de la operación.
Fideicomiso: cuota de constitución y honorarios anuales del fiduciario.
Trámites y constancias: certificado de gravámenes, cartas de no adeudo, avalúo si se requiere.
HOA: cuotas ordinarias y posibles extraordinarias.
Seguro: daños e inundación donde aplique.

Tip práctico: solicita un presupuesto de cierre con partidas y estimaciones antes de firmar la oferta. Evita sorpresas de último minuto.

Checklist mínimo de due diligence
Confirma al propietario actual y revisa la cadena de titularidad.
Certificados de no gravamen y no adeudo de impuestos/agua/HOA.
Uso de suelo y compatibilidad con tu plan (habitar, rentar).
Para condominios: Régimen, Estatutos, actas de la HOA, cuotas.
Revisión técnica básica: plomería, eléctrica, humedad.

Respuestas rápidas
¿Puedo rentarlo? Sí, salvo que los Estatutos lo prohíban. Pídelo por escrito.
¿Puedo comprar sin fideicomiso? No en la zona restringida si eres extranjero sin naturalización.
¿Financiamiento? A menudo hay financiamiento de desarrollador; bancos internacionales caso por caso.
¿Cuánto tarda? Usualmente 5–9 semanas, según coordinación y trámites.

Cierre accionable
Pide:
— Un checklist legal personalizado.
— Un presupuesto de cierre con tres escenarios (base, +10 %, −10 %).
— Un calendario con hitos y responsables (notaría, banco fiduciario, vendedor, comprador).