Dónde invertir para rentas vacacionales en la Riviera Maya

Los ganadores en rentas vacacionales no son los que tienen la piscina más bonita. Entienden el “mapa de la estancia”: caminabilidad, accesos, servicios y reglas del edificio. En la Riviera Maya, unas pocas cuadras pueden cambiar tu ocupación y tu ADR (Average Daily Rate, tarifa promedio por noche). Aquí están los “dónde” y los “por qué”.

Qué se siente una estancia de 5 noches.
Imagina a tus huéspedes: llegada tarde, necesitan self check-in (cerradura inteligente), café a pie, la playa a minutos y respuestas rápidas por WhatsApp. Esa experiencia reduce fricción y genera reseñas de 5★. Esa es la lógica detrás de las zonas ganadoras.

Zonas que suelen funcionar y por qué.
Playa del Carmen (Centro, Zazil, Coco Beach): caminable, estancias de 3–7 noches, alta rotación. Ideal para estudios y 1BR bien equipados.
Tulum (Aldea Zama, Región 15): ADR más alto y estancias más largas. Ojo con accesos, reglas del edificio y servicios.
Puerto Morelos y Akumal: perfiles familiares y maduros, menor rotación, pero huéspedes más cuidadosos; las amenidades importan más que estar sobre la 5ª Avenida.
Nota: cuando decimos STR (Short-Term Rental) hablamos de rentas por noche/semana en plataformas como Airbnb/Booking operadas como negocio de hospitalidad.

Qué revisar antes de firmar.
Estatutos del condominio: permiso explícito para STR (renta de corto plazo).
Uso de suelo y permisos: pide evidencia, no promesas.
Oferta futura a 12–24 meses: evita microzonas que van a duplicar inventario.
P&L (estado de resultados) con costos reales: limpieza, consumibles, reposiciones, servicios, administración.

Errores comunes.
Comprar por la “foto”, no por la ubicación.
Subestimar reposiciones y el SLA (acuerdos de nivel de servicio) con limpieza/mantenimiento.
Ignorar el ruido nocturno o obras. Haz una visita de noche.

Mini caso práctico.
Un estudio a tres cuadras de la playa, con súper y cafés a cinco minutos, suele sostener ocupación aun si bajas el ADR en temporada baja. El mismo estudio a 15 minutos a pie y sin súper cercano depende de descuentos para llenarse.

Pide un P&L por vecindario y tipo de unidad con supuestos auditables. Haz stress test de ocupación y ADR en ±10 %. Si el flujo se sostiene, vas bien.